2023 verzeichnete der deutsche Gesundheitsimmobilieninvestmentmarkt ein Transaktionsvolumen von 931 Mio. EUR – 63 % weniger als noch 2022. Damit lag die Investitionsdynamik in etwa auf dem Niveau von 2017. Der Anteil internationaler Investoren betrug 17 %, 29 %-Punkte weniger als 2022. Dies sind die Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

"Wie auch in vielen Vorjahren bewahrheitete sich 2023 erneut, dass das Transaktionsvolumen am deutschen Gesundheitsimmobilieninvestmentmarkt von Großtransaktionen abhängt. Bleiben diese aus, bleibt auch das Transaktionsgeschehen überschaubar. Hinzu kam die allgemeine Zurückhaltung am Immobilieninvestmentmarkt, aufgrund unterschiedlicher Preisvorstellungen von potenziellen Käufern und Verkäufern", so Marco Schnell, Senior Director Investment Advisory Services bei CBRE.

"Das vergangene Jahr brachte jedoch auch eine positive Erkenntnis: So gab es zwar diverse Betreiberinsolvenzen im Pflegeheimsegment, für die Objekte fanden sich jedoch in der Regel schnell neue Betreiber – oft ohne Abstriche bei den Mieten und Pachten. Das Betreiberrisiko ist also durchaus real, aber deutlich überschaubarer als von vielen Akteuren befürchtet und für den Investor mit professioneller Beratung auch zu managen", erläutert Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE.

Tim Schulte, Senior Director Valuation Advisory Services bei CBRE: "Mit dem Renditeanstieg, den wir im Jahresverlauf 2023 beobachten konnten, haben die Preise wieder ein Niveau erreicht, auf dem die Objekte für institutionelle Investoren interessant werden."

Pflegeheime erneut im Fokus

Mit 578 Mio. EUR entfiel der Großteil des Transaktionsvolumens (62 %) auf Pflegeheime. Auf Platz zwei lag Betreutes Wohnen mit 262 Mio. EUR (28 %). Die Relevanz aller anderen Segmente war deutlich geringer: Reha-Kliniken sowie Ärztehäuser verzeichneten ein Transaktionsvolumen von jeweils 39 Mio. EUR (4,2 %) und Kliniken gar nur von 14 Mio. EUR (1,5 %). "Auch wenn es sich noch nicht im Investitionsvolumen spiegelt, sehen wir ein großes Interesse an Immobilien jenseits der stationären Pflege. Beispielsweise sind Ärztehäuser für viele Investoren von Interesse, die bisher eher in anderen gewerblichen Immobilienklassen aktiv sind – die politische Regulierung und das damit verbundene Betreiberrisiko sind für Ärztehäuser und medizinische Versorgungszentren überschaubar", erklärt Schnell. "Zugleich dürfte es hier sowie bei systemrelevanten Immobilien wie Reha-Kliniken und Kliniken durchaus zukünftig mehr Produkt auf dem Markt geben, da wir auch hier eine Konsolidierung am Betreibermarkt sehen. So gibt es Betreiberinvestoren, welche bei den zusammen mit den Betreibern erworbenen Immobilien auf Sale-and-Lease-back setzen."

Ausblick auf 2024

"Seniorenimmobilien, Gesundheitszentren und soziale Infrastruktur stehen bei einer Vielzahl von Investoren weit oben auf der Agenda – insbesondere bei institutionellen Investoren, nicht zuletzt auch deshalb, weil damit ein Teil ihrer ESG-Strategie umgesetzt werden kann. Wir erwarten, dass sich deren Interesse im Jahresverlauf 2024 auch in einer größeren Dynamik auf dem Investmentmarkt niederschlagen dürfte. Gerade für die dringend notwendige soziale Transformation Deutschland wird privates Kapital benötigt, zumal es nicht nur an bezahlbaren Wohnformen für eine alternde Gesellschaft fehlt, sondern auch an modernen, leistungsfähigen Gesundheitsimmobilien", so Schnell.

"Mit der in den vergangenen zwölf Monaten vollzogenen Renditeanpassung und vor dem Hintergrund, dass der geldpolitische Straffungskurs der EZB mehr und mehr seine Wirkung entfaltet, sodass der Zinserhöhungszyklus einen Hochpunkt erreicht haben könnte, haben die Marktakteure mehr Planungssicherheit bei ihren Investitionsentscheidungen. Entsprechend erwarten wir, dass sich die Renditen weiter stabilisieren, auch deshalb, weil zuletzt die Finanzierungszinsen wieder rückläufig waren und sich bei den alternativen Anlagevehikeln in Form festverzinslicher Wertpapiere wieder moderatere Renditenniveaus eingestellt haben, die ein Immobilieninvestment an Attraktivität gewinnen lässt", so Linsin.


Quelle: CBRE Research, 8. Januar 2024